Experts Aantrekkelijkheid Binnenstad
Aan de expertmeeting Aantrekkelijkheid Binnenstad hebben de volgende experts deelgenomen:
– Koos Hensen, franchise ondernemer Hema;
– Dolf Stelpstra, makelaar bij DTZ Zadelhoff, afdeling retail;
– Berend Ziengs, retail ondernemer, De Schoenenfabriek;
– Simon Poelstra, adviseur stedelijke economie bij de gemeente Groningen, tevens contactpersoon voor winkeliers van de binnenstad;
– Rob Groot, internetondernemer, inkoopdirecteur Brandfield;
– Richard Cornelis, projectmanager binnenstedelijke ontwikkeling bij de gemeente Leeuwarden;
– Marc Majolée, adviseur retailvastgoed binnenstedelijke ontwikkelingen;
– Hans Dreize, D-Groep Vastgoed;
– Nanko Boerema, Urban Climate Architects, binnenstedelijke ontwikkeling;
– Julia Finkielsztajn, adviseur bij de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V., tevens bestuurslid van VGR en voorzitter van de expertmeeting.

 Expertmeeting “Aantrekkelijkheid binnenstad”
Anders denken, maar samen doen

“Ingreep noodzakelijk in veranderend winkellandschap.” Zo kopt het artikel van Insight, ABN AMRO op 17 juni jl. Door de crisis en de grote concurrentie zijn veel bedrijven failliet gegaan en is de leegstand flink opgelopen. Deze leegstand zorgt ervoor dat een winkelgebied minder aantrekkelijk wordt voor consumenten, waardoor de leegstand juist weer verder kan oplopen. Een vicieuze cirkel is geboren.
In datzelfde artikel wordt de volgende conclusie getrokken: “Wij verwachten dat grootschalige overheidsmaatregelen (sluiting van winkelgebieden en transformatie tot woningen) deze trend kunnen doen keren in de komende jaren, ondanks de toename van online verkopen. De fysieke winkelstraat blijft in onze visie zeer relevant. Door de juiste ingrepen van centrale overheden, collectief optreden van retailers, pandeigenaren en gemeenten kan de winkelstraat uit de negatieve spiraal komen en over enkele jaren weer floreren.”
Hoe ziet dit er allemaal uit in de binnenstad van Groningen? En hoe valt het tij te keren? Stichting Vastgoedrapportage regio Groningen|Assen (VGR) heeft in haar rol van podium voor de Noordelijke vastgoedprofessional en als werkveldpartner van het Vastgoedlab (een samenwerkingsverband van het Kenniscentrum NoorderRuimte en de opleiding Vastgoed & Makelaardij van de Hanzehogeschool) de onderzoeksvraag naar de aantrekkelijkheid van de binnenstad Groningen bij het Vastgoedlab neergelegd.
De studenten Sam Boer en Anouk Korf enerzijds en Florian Bloem en Jasper Schipper anderzijds, hebben zich gebogen over het vraagstuk van VGR. Tijdens een expertmeeting op 21 juni 2016 hebben zij hun bevindingen en conclusies gepresenteerd aan een panel van experts en het bestuur van VGR. Onder leiding van Julia Finkielsztajn zijn vervolgens diverse stellingen besproken.

De Herestraat in Groningen
Het onderzoeksduo Sam Boer en Anouk Korf heeft zich gericht op de vraag hoe tevreden de bezoekers van de Herestraat in Groningen zijn met het winkelaanbod. Hiervoor hebben zij 60 personen geënquêteerd. Deze personen hadden een gemiddelde leeftijd van 25 jaar en het merendeel was vrouw. Uit de enquête bleek dat 85% komt voor  het aanbod aan kleding en schoenen. De leegstand wordt niet als storend ervaren. Wel werd een groot warenhuis gemist.

Leegstand
Het tweede onderzoeksduo, bestaande uit Florian Bloem en Jasper Schipper, heeft met name de leegstand in de binnenstad van Groningen onderzocht. De binnenstad wordt weliswaar steeds leger, maar wat voor leegstand betreft dit? Frictie of structureel? Met behulp van deskresearch en een interview met DTZ Zadelhoff en Kooistra Feenstra Bedrijfsmakelaars heeft dit duo antwoorden gezocht op deze vragen. In een notendop blijkt uit hun onderzoek dat de leegstand in de binnenstad niet structureel is op A1 locaties. Bijvoorbeeld in de Herestaat staan slechts 1 of 2 panden structureel leeg. In de aanloopstraten is echter wel het risico van structurele leegstand aanwezig.

De experts vragen zich af hoe het zit met verborgen leegstand. Een leegstandsproject dat in dit kader ter sprake komt is JOP. JOP stond voor ‘het Jonge Ondernemers Plan’ en verzamelde leegstaande winkelpanden in het centrum van Groningen en zette deze uit aan nieuwe initiatieven. Dit project zag echter met name op de aanloopstraten Zwanestraat en de Carolieweg. Aanloopstraten zijn veel gevoeliger voor leegstand. De passantenstromen zijn hier enorm afgenomen. Je hebt meerdere leuke winkels nodig om mensen te trekken. Gecamoufleerde leegstand zie je vaker op dit soort A2-locaties.

Wat wil de consument?
Internationale retailketens hebben grote interesse in panden in de binnensteden en op A1-locaties en vullen zo deels de leegstand op. In Groningen is in mei de Primark aan de Westerhaven neergestreken. Het effect van de komst van deze kledinggigant op het aantal passanten bij de Westerhaven is door de gemeente gemeten. Hieruit bleek dat het aantal passanten bij de Westerhaven en in de A-straat en Brugstraat is verdubbeld. Vanaf de Vismarkt zie je eigenlijk geen invloed. De Herestraat toont ook een constant aantal passanten. De verwachting is overigens dat de invloed van Primark op de passanten in deze omvang niet blijvend zal zijn.
Wel fungeert de Primark als een ‘moederschip’ voor de bestaande winkels. “Vaak zijn consumenten na het winkelen bij de Primark nog niet bevredigd”, aldus Marc Majolée. Zij zijn dus interessant voor andere winkels. Of zoals ondernemer Koos Hensen het treffend formuleert: “Als het bij de Primark regent, druppelt het bij de omgeving.”

Of dit een lange termijn kwestie is, zal de tijd moeten uitwijzen. Wat hierbij door ‘retailland’ goed in de gaten moet worden gehouden, is wat het bezoekmotief van de binnenstadbezoeker is. De consument van nu komt steeds meer voor een beleving en moet worden verleid. Zijn behoeften moeten worden verzadigd. Maar kan dit alleen in een fysieke winkel? Hoe betrek je de consument meer bij jouw specifieke zaak? Volgens Simon Poelstra moet de gemeente vooral faciliterend zijn. In dit kader organiseert de gemeente Groningen gerichte evenementen, past zij het bestemmingsplan aan, worden regels rondom reclame eenvoudiger en wordt het terrasbeleid aangepast. Hierdoor ontstaat een ander verblijfsklimaat en floreert de binnenstad.
Volgens internetondernemer Rob Groot moeten ondernemers zich vooral beter positioneren. Zichzelf beter vindbaar maken. Het wereldwijde web is een soort nieuwe krant. Berend Ziengs speelt hier goed op in door social media in te zetten en bemerkt hiervan direct resultaat. “Veranderen is moeilijk, maar je moet gewoon aan de slag”, aldus Berend Ziengs.

Huursystemen
Hebben de huurprijzen ook invloed op de leegstand? Hans Dreize vraagt zich in dit kader af of de huurprijzen in de Herestraat marktconform zijn en of de huurder op de een of andere manier met de huurprijs tegemoet wordt gekomen. Volgens Dolf Stelpstra zijn incentives in de Herestraat zeker aan de orde en werken deze daar ook prima. In de Herestraat speelt met name het probleem of een retail concept wel past op de beschikbare vloer van het pand. Als het niet past, wordt er, logischerwijze, verder gezocht. Er zijn volgens de gemeente Groningen genoeg ondernemers die in Groningen een winkel willen beginnen.

De ondernemers geven tijdens de discussie aan dat er behoefte is aan en dus ruimte moet ontstaan voor nieuwe huurafspraken. De huurcontracten van 5 of 10 jaar passen niet meer bij de toekomstige winkelmarkt. Er zou meer aanbod moeten worden gecreëerd, waarbij de beste winkellocaties structureel bestemd zijn voor tijdelijke huur. Dat komt de winkelbelevenis ten goede en zorgt voor een element van verassing. Dat betekent beslist niet dat de huursommen naar beneden bijgesteld moeten worden. Op A1 locaties kan men nog steeds een passende huur vragen; zelfs een hogere huur bij gewilde objecten en mooie concepten. Vanuit de beleggingshoek worden kanttekeningen gemaakt met betrekking tot zekerheid in het retaillandschap en financieringsmogelijkheden voor (retail)vastgoed. De gemeente geeft echter aan wel toekomst te zien in een dergelijk gevarieerd(er) aanbod, zeker als het gaat om grote en internationale ketens.

Vooruitkijken
Maar hoe zit het met de ondernemers die wel willen, maar simpelweg niet meer verder kunnen? Door de crisisjaren hebben met name de zelfstandigen moeten interen op hun eigen vermogen. Nu zij bij de bank aankloppen, vinden ze geen gehoor. Alle partijen houden elkaar al jaren in de houtgreep. De gemeenten, ontwikkelaars, banken èn de retailsector. Er is niet slechts één partij verantwoordelijk voor de situatie waarin we ons nu bevinden. Er is dan ook een gezamenlijke, gedeelde verantwoordelijkheid om uit dit moeras te komen. Dit vraagt een mate van flexibiliteit, bereidheid tot vernieuwing en een nieuw soort ondernemerschap. Een mogelijke uitkomst zit ook in een combinatie van functies zoals horeca, leisure en winkelen.

De nieuwe consument vraagt om een nieuwe economie, waar de beleveniseconomie niet alleen een marketingkreet is. De consument maakt de keuzes en daar hebben alle stakeholders mee te dealen. Hoe een en ander uitpakt en alles zich ontwikkelt, zal de tijd leren. Maar zolang andersdenkenden wel samen vooruit willen, ziet de toekomst voor de Groninger binnenstad er rooskleurig(er) uit.